Vuokrasopimus on ravintolayrittäjän suurimpia sitoumuksia. Ravintolan investoinnit ovat aina suuret eikä vuokrasopimusta voi näin ollen tehdä liian lyhyeksi aikaa. Toisaalta pitkä sopimus on myös varsin “kallis pahvi”. Jos teet kymmenen vuoden vuokrasopimuksen jossa kuukausivuokra on 5 000 € kuukaudessa tarkoittaa tämä sitä, että sitoudut maksamaan vuokranantajallesi 600 000 € vuokrasopimuksen voimassaoloaikana. Tuossa summassa ei edes ole mukana vuosittaiset indeksikorotukset. Ole siis tarkkana mihin nimesi laitat.
Suosittelemme neuvottelemaan sopimuksen, jossa yrittäjällä olisi tiettyjen vuosien jälkeen mahdollisuus irtaantua sopimuksesta. Vaikkapa niin, että sopimus tehdään kymmeneksi vuodeksi, mutta vuokralaisella on mahdollisuus sanoa sopimus irti esimerkiksi kolmen tai viiden vuoden jälkeen. Näin turvaat sen, että mikäli liikeideasi ei toimi, pääset irti sopimuksesta tarvittaessa aiemmin.
Myös liiketoimintaan liittyvien ulkoisten riskien vaikutus voidaan sopia vuokrasopimuksessa. Jos kiinteistöön tulee putkiremontti tai muu merkittävä katkos, niin miten se huomioidaan vuokran määrässä? Koronapandemian kaltaiset tilanteet olisi hyvä saada kirjattua myös vuokrasopimukseen vaikka niin, että yrityksen olisi mahdollista irtaantua sopimuksesta tai tilasta ei maksettaisi vuokraa ajalta jolloin yritystoiminta ei ole mahdollista esimerkiksi viranomaismääräysten vuoksi.
Vuokran taso määrittyy liikeidean ja liikepaikan sijainnin ja -koon perusteella. Mitä vilkkaammalla paikalla ravintola sijaitsee, sen kalliimpi neliövuokra. Mitä pienempi liiketila, sitä kalliimpi neliövuokra. Katutason liiketila maksaa enemmän kuin kellaritila. Vuokra voidaan sopia myös sidotuksi liikevaihtoon joko kokonaan tai osin. Vaikka niin, että vuokra on 5 000 € kuukaudessa + 2 % liikevaihdosta. Tai 10% liikevaihdosta, kuitenkin minimissään 5 000 € kuukaudessa.
Vuokran osuus liikevaihdosta on yleensä noin 8-10 % liikevaihdosta. Se voi kuitenkin vaihdella paikkakunnan sisälläkin muutaman prosentin ja jopa 20 % välillä. Hyvällä liikepaikalla isoista asiakasvirroista voi maksaa suurtakin vuokraa jos liikevaihto on iso, asiakkaat vaihtuvat usein, päivässä on monta “myyntituntia” ja myyntikate on kova.
Vuokrasopimukseen voi usein kuulua myös koneita ja kalustoa vuokranantajan puolelta. Näin on usein esimerkiksi yritysten tai yrityskylien omistamissa lounasravintoloissa. Tällöin ravintoloitsijan investointi voi olla merkittävästi pienempi, mutta vuokra suurempi. Käytännössä ravintoloitsija tuo mukanaan usein ainoastaan ruoanvalmistusvälineet, ruokailuvälineet ja kassan.
Vuokrasopimukseen on myös hyvä kirjata, että vuokrattu tila soveltuu ravintolakäyttöön eikä ravintolaliiketoiminnan harjoittamiselle ole estettä ja että toiminta voidaan aloittaa vuokralaisen määrittämällä aikataululla.
Joskus sopimus tehdään niin, että vuokran maksaminen alkaa vasta, kun ravintola avataan tai tietyn rakennusaikaisen vuokrista vapaan ajan jälkeen. Tämä vähentää yrittäjän paineita rakennusaikana, kun vuokra ei juokse isosta liiketilasta.
Vuokrasopimuksessa tulee myös määritellä, mikä osa muutostyöstä kuuluu vuokralaiselle ja mikä vuokraisännälle. Usein vuokranantajan vastuulle kuuluu ainakin osa LVIS-töistä. WC:n rakentaminen kuuluu myös usein vuokranantajalle. Ruokaa valmistava ravintola tarvitsee rasvanerotuskaivon, joka yleensä kuuluu kiinteistöön eli vuokranantajalle. Hyvä vuokranantaja ymmärtää, että jos vuokralainen menestyy liiketoimissaan, hyödyttää se myös vuokranantajaa itseään.
Muista, että yrittäjän elanto voi tulla osin myös niin, että hän omistaa henkilökohtaisesti liiketilan, jota hän vuokraa yritykselleen. Tällöin hänellä on varmasti sopimuskumppanina hyvä vuokralainen ja vuokraisäntä.
